不動産業・宅地建物取引業における顧問弁護士の役割
宅地建物取引業や不動産業においては、
・取引検討時のリスク判断や権利関係の判断
・契約書や重要事項説明書のリーガルチェック
・トラブル発生時の初期対応や裁判対応
など、弁護士が必要になる場面が多々発生します。
不動産売買に関する各種の相談への対応
不動産売買や売買の仲介の場面では、以下の点についてのご相談に対応することが顧問弁護士の重要な役割になります。
・不動産売買時の事前相談（物件の権利関係を踏まえたリスク判断に関するご相談など）
・越境、土壌汚染、境界、経年劣化など各種リスクに対応した売買契約書や重要事項説明書の作成方法に関するご相談
・売主側の立場の場合の瑕疵担保責任の負担などのリスクに対応した売買契約書や重要事項説明書の作成方法に関するご相談
・手付解除の場面での手付金返還に関するご相談
・契約が決裁されなかった場合の違約金請求に関するご相談
・瑕疵、土壌汚染、地盤沈下など売買実行後のトラブルに関するご相談
・融資金融機関とのトラブルに関するご相談
・競売などの場面における落札後の占有者の排除に関するご相談
・仲介手数料の回収に関するご相談
まずは、売買の検討段階で、顧問弁護士に登記簿や権利関係についての資料を確認してもらい、起こり得るリスクを把握したうえで売買の決断をすることが重要です。
そして、売買を行うことを決断した場合は、予想されるリスクを可能な限り最小にする方向で売買契約書や重要事項説明書を作っておくことが重要になります。
さらに、売買契約締結後にトラブルが発生した場合は、初動対応が重要になりますので、すぐにトラブルについて相談できる顧問弁護士を確保しておくことが必要になります。
また、決済後に占有者が出ていかない、あるいは予想外の瑕疵が発見されたというような場面では、顧問弁護士に相談し、必要な対応を早急に行っていくことが重要です。
不動産賃貸業や不動産管理業に関する各種の相談への対応
不動産賃貸業を自ら経営したり、あるいは管理会社として賃貸不動産を管理する場面では、以下の点についてのご相談に対応することが顧問弁護士の重要な役割になります。
・賃貸借契約書や重要事項説明書の作成方法に関するご相談
・賃料滞納時の対応に関するご相談
・悪質な入居者やテナントへの対応に関するご相談、退去要請に関するご相談
・漏水事故や天災による破損などトラブル発生時のご相談
・賃貸の仲介を行う場合のオーナーや入居者とのトラブルのご相談
・敷金の返還や原状回復をめぐるトラブルのご相談
特に賃料滞納時の対応については、時間がすぎればすぎるほど、滞納家賃額がふくらみ、回収が難しくなるのが現実です。
賃料の入金が遅れたらすぐに顧問弁護士に相談して対応を相談できるような体制づくりが必要です。
漏水事故や天災による破損、あるいは仲介や管理を行う場合のオーナーや入居者からのクレームなどは、緊急の対応が必要になることも多く、いつでもすぐに相談できる顧問弁護士を確保しておくことが重要です。
従業員の労務管理や労務トラブルに関する相談への対応
従業員との労務トラブルについても、不動産業の方からのご相談が多い項目です。
・未払い残業代請求
・パワハラ、セクハラの訴え
・勤務シフト変更をめぐるトラブル
・労災をめぐるトラブル
・問題のある従業員への指導をめぐるトラブル
・問題のある従業員の解雇をめぐるトラブル
このような労務トラブルについても、早期に顧問弁護士に相談することで具体的な解決の道筋を立てることができます。
労務に関する法律や判例は、膨大でかつ複雑です。その内容を踏まえずに自己判断で対応することは非常に危険です。
労務トラブルがこじれると、裁判に発展したり、あるいは外部の労働組合や労働者側弁護士の介入を招いて、トラブルが長期化してしまうからです。
できる限り初期に適切な対応をしてトラブルを拡大させないことが重要です。
