不動産の相続とは
遺産に土地建物やマンションなどがあると、被相続人の死亡により、相続が発生します。
不動産の相続は、現金や預貯金（これらを流動資産といいます。）などと異なり、適切に評価する（時価を算出）ことがポイントとなります。売却する際は、以下に高値で売却できるかも重要です。
また、流動資産と異なり、相続人の１人がそこで生活していたり、誰かに賃貸していたりすることがあるため、権利関係が複雑となります。
さらに、不動産は、固定資産税が課されるため、その支払いをめぐってトラブルとなることもあります。
不動産の遺産分割はどうなる？
不動産の分割方法は、大きく分けて４つあります。
平成２４年の国税統計年報によると、相続税の課税対象者の相続財産の内訳の約５割を不動産が占めています。この数字からも、不動産が遺産の一部として遺産分割の対象となる可能性の高さをうかがうことができます。
不動産しか遺産がない場合や、遺産である不動産に相続人の一人が居住している場合は、特に遺産分割方法について争いになることがあります。
現物分割
平成２４年の国税統計年報によると、相続税の課税対象者の相続財産の内訳の約５割を不動産が占めています。この数字からも、不動産が遺産の一部として遺産分割の対象となる可能性の高さをうかがうことができます。
不動産しか遺産がない場合や、遺産である不動産に相続人の一人が居住している場合は、特に遺産分割方法について争いになることがあります。
代償分割
遺産を多く受け取った人が、その分代償金を他の相続人に支払って調整する分割方法をいいます。
現物分割できないときに、一番合理的な解決が期待できる方法といえますが、遺産を多く受け取った相続人が代償金を準備できないときはこの方法を使うことがそもそもできません。
換価分割
遺産を売却して、得た代金を分割する方法をいいます。
遺産である不動産を取得することを希望しても代償金が準備できないときは、この方法に頼ることもあります。
しかし、相続人全員が合意しなければこの手続を進めることはできませんので、合意ができない場合には、家庭裁判所に審判の申し立てをし、換価命令を得なければなりません。
共有分割
当該不動産を法定相続分などの割合で持ち分を決め、共有名義とすることを言います。
一見すると簡明な手続ですが、共有者の一人が死亡すると、その人を相続する複数の相続人が共有者となり、権利関係がどんどん複雑になることもあります。
不動産の分割方法としてどの方法が一番適しているかは、個別具体的に判断する必要があります。
遺産の不動産から生じた賃料はどうなる？
最終的にその不動産を取得した場合でも、遺産分割協議が終了するまでに生じた賃料については、他の相続人に分ける必要があるといえます。
遺産から生じた賃料の帰属
遺産分割協議が終了し、不動産の帰属が決まるまでに遺産から生じた賃料等の収益は、法定相続分又は指定相続分に応じて、当然に相続人らが取得することになっています。
例えば、配偶者であるお母さん、子どもが2人いる場合、それぞれの法定相続分は、2分の1、4分の1、4分の1です。
そして、不動産から賃料10万円が生じるとすれば、その10万円を法定相続分で分けることになるので、お母さんが5万円、お兄さんと弟さんが2万5000円ということになります。
なお、遺言により、相続分の指定がある場合には、その指定に沿って賃料債権を取得すると考えられます。
つまり、遺言で、お母さんが4分の3、お兄さんと弟さんが8分の1ずつとされているような場合には、お母さんが7万5000円の賃料債権を取得し、お兄さんと弟さんは1万2500円ずつの賃料債権を取得することになります。
